Skip to content
Главная | Жилищные вопросы | Ипотека недвижимого имущества как фактор развития рынка недвижимости

06.07.2017

Вы точно человек?


Регионы-лидеры по объемам выдачи ипотечных кредитов на Основным регулятором доступности ипотечного кредитования в рамках используемого в нашей стране механизма служит процентная ставка. Ее величина определяется стоимостью ресурсов, накладными расходами кредиторов и надбавкой за риск для компенсации их потенциальных потерь.

Ипотечным кредитам присущи несколько видов рисков. Кредитный - риск того, что заемщик не выполнит своих обязательств по погашению и обслуживанию долга перед кредитором, причем последний не сможет полностью либо частично компенсировать свои потери за счет реализации предмета залога в данном случае квартиры. Этот риск присутствует при любом виде кредитования, однако при ипотечном кредитовании следует дополнительно учитывать его социальный аспект: В отличие от кредитного, процентный риск характерен в первую очередь именно для ипотечного кредитования и связан с тем, что средства, привлекаемые кредиторами вклады, депозиты , обычно краткосрочные, в то время как ипотечные кредиты предоставляются на длительные сроки.

Таким образом, ипотечный кредит финансируется большей частью за счет средств различных краткосрочных вкладов, которые последовательно привлекаются и возвращаются вкладчикам. Если в течение срока ипотечного кредита процентные ставки на рынке возрастают например, при инфляции , кредитору приходится платить более высокие проценты по вновь привлекаемым вкладам, в то время как заемщик продолжает выплачивать проценты по своему кредиту в том же объеме, как и в период, когда ставки на рынке были низкими [1].

ипотека недвижимого имущества как фактор развития рынка недвижимости стоит мир

Большинство банков в Москве и Санкт-Петербурге предпочитают выдавать кредиты по фиксированным процентным ставкам в твердой валюте. Это позволяет им избежать потерь в случае обесценения национальной валюты. Во многих регионах страны преобладает мнение, что валютные кредиты вне зависимости от уровня процентной ставки недоступны для большей части населения.

Банки в других регионах страны либо действуют в рамках отдельных региональных жилищных программ, выдавая льготные кредиты в рублях, либо ориентируются на ставки по рублевым кредитам для населения Сбербанка РФ [3].

даже ипотека недвижимого имущества как фактор развития рынка недвижимости пожал плечами

При этом его фактическая стоимость для физического лица еще меньше, так как проценты по ипотечному кредиту подлежат налоговому вычету. Однако способствует ли предоставление ипотечных кредитов под более низкую процентную ставку повышению доступности жилья? Не всегда, так как предоставление дешевых кредитов запускает механизмы, приводящие к резкому росту цен на жилую недвижимость.

Дата Объем пре- Задолженность Средневзвешенный Средневзвешенная доставлен- по предостав- срок кредитования, процентная став- ных креди- ленным креди- мес. Сведения об ипотечных жилищных кредитах, предоставленных кредитными организациями физическим лицам в рублях Наконец, риск ликвидности является одним из серьезных препятствий на пути развития ипотечного кредитования из-за отсутствия у банков долгосрочных кредитных ресурсов.

Сейчас банки располагают в основном краткосрочными ресурсами, поэтому предоставление долгосрочных кредитов может привести к серьезному нарушению ликвидности баланса. Для решения названной проблемы был разработан и внедрен ряд организационно-финансовых схем, позволяющих устранить подобный риск для банков. Это заложило предпосылки развития системы их рефинансирования, включая вторичный рынок ипотечных жилищных кредитов.

Одна из основных проблем долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - привлечение ресурсов. На сегодняшний день в мировой практике известны четыре основные модели привлечения средств: Кредитные ресурсы в первых двух моделях формируются за счет депозитов, а в двух последних - путем выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг.

Удивительно, но факт! Ресурсную базу ипотечного кредитования составляют средства юридических и физических лиц на депозитных счетах. Раздел IV Правовое, финансовое и информационное обеспечение формирования и развития инфраструктуры рынка недвижимости 4.

Использование универсальных коммерческих банков в качестве ипотечных кредиторов широко распространено практически во всех странах с развитой экономической и банковской системами. Ресурсную базу ипотечного кредитования составляют средства юридических и физических лиц на депозитных счетах. Однако эти средства, как правило, носят краткосрочный характер и лишь частично могут быть размещены в долгосрочных активах. Ссудосберегательная система получила наибольшее распространение в Австрии, Германии и Франции.

Ипотека — понятие и сущность

Данная модель представляет собой финансирование ипотечных кредитов за счет целевых сберегательных вкладов населения, суммы и сроки накопления которых должны быть строго соизмеримыми с параметрами кредитования. Процентные ставки как по вкладам, так и по кредитам в большинстве случаев ниже рыночных и фиксированы на срок сберегательного контракта. Деятельность последних регулируется отдельными законами, четко устанавливающими сферу их функционирования и меры надзора за ними. Специализированные ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты населению за счет средств, привлекаемых в результате размещения ипотечных облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами.

Ипотечные банки имеют эксклюзивное право выпускать особые ценные бумаги - ипотечные облигации, которые признаются низкорисковыми и потому размещаются по относительно невысоким ценам. Надежность ценных бумаг обеспечивается жесткими законодательными ограничениями по формам размещения средств, условиям предоставления ипотечных кредитов, строгой специализацией осуществляемых ипотечными банками операций. Наибольшее развитие финансирование ипотечных кредитов на основе их секъю-ритизации и создания вторичного рынка получило в США, Австралии и Великобритании.

В рамках этой модели первичный кредитор может рефинансировать выданные кредиты путем их продажи инвестору или специализированному институту вторичного рынка, а также посредством выпуска особого вида ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных жилищных кредитов. Важнейшая предпосылка становления данной модели - стандартизация требований к процедурам выдачи и обслуживания кредитов [4]. Из факторов экономического, институционального и культурного характера, влияющих на эффективность ипотеки, следуют четыре вывода.

Во-первых, на начальных этапах рыночной экономики эффективное функционирование развитых форм массовой ипотеки невозможно, ибо, чем сложнее институт, тем большие требования он предъявляет к институциональной и культурной среде. Создание массового рынка жилья должно опираться на самые простые формы ипотечных институтов. Во-вторых, исходные формы ипотеки должны предусматривать встроенные механизмы снижения недоверия между кредиторами и заемщиками в условиях слабой судебной системы и отсутствия кредитных историй.

В-третьих, на первых этапах своего развития ипотечные институты должны способствовать повышению культуры сберегательного поведения и обеспечивать переход к более совершенным формам ипотеки.

THE ANALYSIS OF THE FACTORS INFLUENCING RECURRENCE OF THE MARKET OF REAL ESTATE

В-четвертых, становление ипотеки невозможно без существенной поддержки государства [1]. Привлечение финансовых ресурсов для ипотечного кредитования Систему ипотечного кредитования правильно будет определить как многофакторную модель, включающую и сам процесс выдачи ипотечного кредита, и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, и операции на рынке недвижимости.

Но, несмотря на это, основу ипотечного кредитования все же составляют непосредственно кредитные отношения. Хотелось бы еще раз отметить, что в настоящий момент банки рассматривают ипотечное кредитование как стратегическую задачу своего дальнейшего развития на много лет вперед. В целом отмечается удлинение кредитного периода.

Более активно в качестве обеспечения используется залог приобретаемого жилья. Банки стали более внимательно относится к целевому использованию кредитных средств, а уже имеющаяся практика показывает, что невозврат по кредитам на приобретение жилья может быть сведен к минимуму при правильной оценке платежеспособности заемщика.

Одной из значимых для развития системы ипотечного кредитования в России является проблема привлечения ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования. Банки не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Ввиду того, что банки и другие организации, предоставляющие гражданам ипотечные кредиты целевые займы , не обладают долгосрочными ресурсами, рынок ипотечных кредитов рынок закладных не может развиваться самостоятельно без вовлечения в ипотечное жилищное кредитование средств с финансовых рынков, прежде всего, институциональных инвесторов, таких, как пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды и др.

Эти средства обеспечивают рефинансирование кредиторов. Имеются 2 основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования: По ряду причин вклады населения являются наименее возможным сегодня источником привлечения долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования. Кроме того, вклады населения оказываются наиболее мобильными при появлении любой негативной информации о банке, а законодательство обязывает банки выдавать вклады по первому требованию вкладчика, если даже это требование нарушает условия договора с банком.

Одним из оптовых источников и вариантом решения данной проблемы может стать запуск механизма ипотечного кредитования с привлечением ресурсов негосударственных пенсионных фондов НПФ. Предлагается использовать схему совмещения собственных средств работодателей и работников в пропорции 50 на По этой схеме на 1 рубль взноса члена трудового коллектива предприятие доплачивает также 1 рубль. Это позволит сделать ипотечные кредиты более доступными. Аналогичная сумма переводится и предприятием см.

Рисунок Кроме того, с согласия работников оно также перечисляет в НПФ и обязательные платежи по накопительной части пенсии. В дальнейшем эти средства инвестируются в долгосрочные проекты здесь мы рассматриваем вариант вложений в недвижимость. Средства, аккумулированные на консолидированном счете в НПФ ежемесячные взносы работников и предприятия , передаются на депозит сроком на 15 лет с правом пролонгации банку для инвестирования в ипотеку.

Работник, взявший ипотечный кредит, может получить субсидию на частичное погашение первоначального взноса за счет средств федерального или областного бюджетов, а также средств предприятия. Он выплачивает сумму кредита и проценты в банк, который, в свою очередь, возвращает их НПФ за минусом комиссии в качестве платы за услуги , если не происходит реинвестирования этих средств.

Таким образом, НПФ получает инвестиционный доход, работники - возможность пользования ипотечным кредитом, а банк укрепляет свои позиции на региональном рынке ипотечного кредитования. Рассмотрим в качестве примера использование данной схемы на базе нескольких предприятий Санкт-Петербурга с общей численностью работающих 10 тыс. В таком случае ежемесячные взносы в НПФ составят 8 тыс. Всего получаем тыс. Данной суммы достаточно для улучшения жилищных условий около работников.

Если ипотечный кредит выдается для приобретения усредненной квартиры стоимостью 2 руб. Совершенствование процедуры ипотечного кредитования Вторым направлением развития системы ипотечного кредитования в России может стать совершенствование процедуры ипотечного кредитования физических лиц. Сейчас данная процедура организации кредитного процесса состоит из следующих этапов: Оптимизация процедуры кредитования должна быть направлена на сокращение срока рассмотрения вопроса о предоставлении любого ипотечного кредита в банке до 5 рабочих дней.

С этой целью предлагается изменить концепцию, обновить информацию и дополнить специальными возможностями Интернет-сайты банков России: Это позволит сократить количество посетителей в банках, интересующихся этой информацией, а предоставление образца заполнения форм позволит избежать типичных ошибок при заполнении заявления и сделает эту процедуру более простой и удобной; - установить на сайте финансовый калькулятор, с помощью которого посетители сайта самостоятельно смогут рассчитать и узнать свои потенциальные возможности получения кредита.

Ипотека и банки

Финансовый калькулятор не предъявляет высоких требований к уровню 1Т-квалификации тех, кто с ним работает. Достаточно иметь базовые знания и навыки работы на компьютере. Это расширяет доступ к использованию калькулятора большому кругу реальных и потенциальных клиентов банков; - организовать запись на прием и частичный прием заявок на кредит в режиме онлайн.

Для получения кредита заемщик предоставляет кредитную заявку с указанием его целевого направления, суммы, сроков использования и формы обеспечения. Кредитная заявка регистрируется на сайте банка и ставится на учет в специальном журнале. Позднее, в назначенный срок регистрации заявки, заемщик с полным пакетом необходимых документов приглашается кредитной службой для ее реальной регистрации; - дополнить информацию об институциональной структуре банков перечнем всех филиалов, где можно оформить ипотечный кредит, с указанием точных адресов, телефонов и ответственных лиц, у которых можно узнать интересующую информацию; - поместить информацию о преимуществах и недостатках ипотечного кредитования, о проблемах, с которыми могут столкнуться граждане при оформлении ипотеки, о юридических тонкостях ипотечного кредитования в российской действительности с учетом региональных особенностей объяснение принципа использования имущественного налогового вычета, связанного с приобретением жилья, при расчете возврата по налогу на доходы физических лиц и т.

Этим законом было окончательно устранено препятствие по свободному обращению закладных. Согласно нормам этого закона, только заемщик несет ответственность по своим обязательствам перед владельцем закладной [7].

Начинается ипотека недвижимого имущества как фактор развития рынка недвижимости будут

В настоящее время план подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, в целом выполнен, предусмотренные законопроекты разработаны и приняты. Можно считать, что необходимая нормативная правовая база, обеспечивающая функционирование системы ипотечного кредитования, сформирована. Вместе с тем для внедрения массовой ипотеки в России необходимо продолжить эту работу. В основу законопроекта был положен практический опыт регионов по использованию отселенческих или маневренных фондов жилья.

Отсутствие федерального законодательства, реально закрепляющего права собственности на жилье и одновременно обеспечивающее конституционное право граждан на жилище, заставило многие субъекты Российской Федерации, внедряющие ипотечное жилищное кредитование, разрабатывать собственную законодательную базу, которая позволяла бы переселять бывших залогодателей, у которых отсутствует иное пригодное для проживания помещение, в жилой фонд временного поселения до приобретения ими другого жилья. Основу этих фондов в основном составляют помещения, выделяемые в общежитиях или в домах, являющихся собственностью фондов или агентств, участвующих в качестве операторов в региональной системе ипотечного кредитования.

Помещения в них предоставляются на основе краткосрочных коммерческих договоров и не подлежат приватизации, обмену, бронированию и т.

Удивительно, но факт! Объект залога — недвижимое имущество, служащее обеспечением обязательств заемщика.

Кроме этого, используются схемы, в которых бывший залогодатель остается в прежней квартире на условиях договора коммерческого найма, поэтому регионы, реально занимающиеся ипотекой, чаще ставят вопрос не о выделении средств на создание фондов жилья для временного поселения, а об обеспечении их единой законодательной базой. В настоящее время Госстроем России совместно с профильными комитетами Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации ведется работа над поправками в законопроект, которые должны уточнить порядок и условия проведения названных процедур переселения бывших залогодателей во временное жилье.

Предлагается внести соответствующие изменения и дополнения в ряд юридических институтов. В целях обеспечения доступности ипотечных кредитов для граждан и привлекательности деятельности на ипотечном рынке для его профессиональных участников необходимо внесение следующих изменений и дополнений: Законодательство о несостоятельности банкротстве. Следует внести изменения в Статью Федерального закона от 8 января г.

Внести изменения в Федеральный закон от 31 декабря г.

Читайте также:

  • 167000 недвижимость сыктывкара продажа за 2017г
  • Оказание юридической помощи гражданам рф осуществляется платно в случае шпаргалки
  • Завещание на наследства с возложением
  • Преступность в странах снг